Droit de préemption

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Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Lors de la vente d’un bien, le notaire demande souvent au propriétaire d’être patient car il existe peut-être un droit de préférence, dit droit de préemption. Ce droit permet à son titulaire (Etat, collectivité) d’acquérir le bien en priorité sur l’acquéreur initial. Ainsi, si le bien concerné se situe en périmètre de droit de préemption, il faut savoir qu’il est nécessaire de proposer au bénéficiaire d’acquérir le bien. Celui-ci dispose d’un délai de réflexion, fixé à 2 mois, pour décider de préempter le bien ou non. Cette attente est souvent incompressible, le silence valant renonciation. C’est au notaire de s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption, il procèdera alors à ce que l’on appelle sa « purge ».

Comment cela fonctionne-t-il ?

Si le bien se trouve dans le périmètre d’une zone de préemption, il faut fournir au titulaire de ce droit, une Déclaration d’Intention d’Aliéner, plus communément appelée « DIA ». Dès réception, le titulaire du droit dispose du délai de 2 mois pour informer s’il compte préempter ou non, l’absence de réponse au-delà de ce délai vaut renonciation. L’omission de la DIA peut entraîner la nullité de la vente et ce pendant 5 ans à compter de la signature.

Comment savoir si votre bien se situe dans un périmètre de droit de préemption ?

Pour le savoir, vous pouvez faire appel à nos experts afin qu’ils se renseignent pour vous. Vous pouvez également vous rapprocher du service urbanisme de la commune concernée.

Les principaux droits de préemption

Les Droits de Préemption Urbain simple et renforcé (DPU)

Titulaire
  • Communes,
  • Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents auxquels les communes ont transféré ce droit.
Zones concernées Zones urbaines (U) ou à urbaniser (NA ou AU) : sur tout ou partie de leur territoire couvert par un POS, PLU ou Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV) rendu public ou approuvé, ainsi que dans les périmètres délimités par une carte communale approuvée,

La préemption ne peut être opérée qu’en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement.
Biens préemptables Tous les biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans qui font l’objet d’une vente (volontaire ou forcée). Les titres des sociétés immobilières (civile ou par actions). En outre, sont exclus du droit de préemption urbain :

  • les immeubles appartenant aux organismes d’HLM ;
  • les fonds de commerce ;
  • les lots de copropriété (d’habitation et/ou professionnel) portant sur un seul local.
Procédure Le notaire doit transmettre à la commune la Déclaration d’Intention d’Aliéner. Le Maire dispose alors d’un délai de 2 mois pour se prononcer c’est-à-dire :

  • soit renoncer à l’acquisition,
  • soit acquérir et donc exercer son droit de préemption.

Passé ce délai, son silence vaudra renonciation.
Observations Il existe un DPU dit « renforcé », qui est l’extension du droit de préemption urbain simple. Il s’applique sur des biens qui normalement étaient exclus du droit de préemption simple.

Droit de Préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD)

Titulaire Collectivité publique, Établissement public y ayant vocation, Concessionnaire d’une opération d’aménagement.
Zones concernées Tout secteur d’une commune dotée ou non d’un document d’urbanisme.
Biens préemptables Les opérations concernées par ce droit de préemption sont les biens mis à la vente. En sont exclus : les donations, successions, les ventes dans le cadre d’une liquidation judiciaire.
Procédure La procédure à suivre est identique à celle du Droit de Préemption Urbain.
Observations Les ZAD permettent de constituer des réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles. Ce droit de préemption ZAD prime sur le DPU.

Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS)

Titulaire Conseil Général, qui peut déléguer au Conservatoire du Littoral et des rivages lacustres..
Zones concernées Les zones concernées doivent répondre à la notion « d’espaces naturels sensibles »1.
Biens préemptables Des secteurs qui doivent être des espaces naturels, menacés ou abandonnés.
Procédure Le notaire doit transmettre au Conseil Général ou au Conservatoire du Littoral la Déclaration d’Intention d’Aliéner, ils disposeront alors d’un délai fixé à 3 mois pour se prononcer sur son acquisition potentielle. Passé ce délai, son silence vaudra renonciation.
Observations Les biens acquis doivent être ouverts au public.

Droit de Préemption des SAFER

Titulaire Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural.
Zones concernées Zone agricole et naturelle des POS et des PLU, mais avec une surface minimum en zone U, NA et AU (surface variable selon les régions) ou en l’absence de documents d’urbanisme.
Biens préemptables
  • terrains à vocation agricole,
  • bâtiments d’habitation qui font partie d’une exploitation agricole,
  • bâtiments d’exploitation qui ont conservé l’utilisation agricole.
Procédure Pour chaque transaction portant sur des biens agricoles, les notaires transmettent à la SAFER une notification ou Déclaration d’Intention d’Aliéner (D.I.A.). La SAFER dispose alors d’un délai de réponse de 2 mois, qui peut être réduit en cas de demande de procédure accélérée acceptée par la SAFER. Passé ce délai, son silence vaudra renonciation.
Observations Le DP est attribué pour cinq ans à chaque SAFER après avis des Commissions Départementales d’Orientation de l’Agriculture (CDOA) et des chambres d’Agriculture. Il s’applique pour des objectifs agricoles et environnementaux, principalement les remembrements. Les règles sont différentes selon la nature des biens.

Droit de Préemption Commercial

Titulaire Les communes
Zones concernées Périmètre de sauvegarde délimité par le Conseil Municipal (en zone urbaine)
Biens préemptables Les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux
Procédure La procédure est similaire au droit de préemption urbain. Le notaire transmet dans ce cas une déclaration préalable, sujette au même délai de 2 mois.
Observations Le but de ce droit de préemption spécifique est de permettre de préserver, dans les centres-villes, une offre commerciale de proximité suffisamment diversifiée.

Schéma descriptif du processus de mise en œuvre lors de l’application d’un Droit de préemption urbain

Schéma d'application droit de préemption urbain

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Hiérarchie des droits de préemption et conflits

Rien n’interdit la mise en place, par une commune dotée d’un POS ou PLU, d’un droit de préemption dans une zone urbaine ou à urbaniser postérieurement à la création par le Département d’un droit de préemption dans le cadre des Espaces Naturels Sensibles.

Se pose alors le conflit entre ces droits et de la hiérarchie de titulaires, mais aucun texte ne répond complètement à cette difficulté ! De manière pratique, cette absence de hiérarchie des droits de préemption a comme conséquence d’obliger le cédant, ou son notaire, à envoyer une DIA à chaque titulaire de droits de préemption applicables et à espérer qu’ils ne seront pas plusieurs à manifester leur souhait de préempter.

Si plusieurs droits de préemption sont offerts à plusieurs personnes, leurs conflits sont parfois réglés par la loi et la jurisprudence, où l’intérêt public prime toujours sur l’intérêt privé :

  • les droits de préemption publics s’appliquent préalablement aux droits de préférence privés (notamment en cas de cession de terrains boisés, dans la perspective de la lutte contre le morcellement de la forêt privée française) ;
  • les droits de préemption établis au profit de l’Etat et des collectivités publiques priment sur le droit de préemption de la SAFER ;
  • …

En cas de conflits entre personnes publiques, le législateur peut manifester sa volonté de faire primer le droit de préemption de l’Etat ; à titre d’exemple le droit de préemption ZAD l’emporte sur le DPU (article L212-1 al1 du Code de l’Urbanisme).

Si plusieurs décident de préempter, il y aurait alors une négociation possible entre préempteurs et vendeur. A défaut d’accord, seuls les tribunaux sont à même de trancher. La solution serait peut-être d’admettre que le conflit se règle par le « prix de la course » : le premier qui fera jouer son droit l’emportera.

Bibliographie

Sources des définitions :

  • Paris.notaires.fr : Droit légal accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire) ou publiques (collectivités publiques, SAFER…) d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, si le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Articles du Code de l’urbanisme concernant le droit de préemption

Articles du Code rural concernant le droit de préemption des SAFER :

Récapitulatif des droits de préemption en vigueur hors DPU et ZAD :

  • Droit de préemption relatif à la protection des espaces naturels du fait de leurs qualités écologiques et patrimoniales (il s’agit du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres, ainsi que de la préemption au titre des espaces naturels sensibles) ;
  • Droit de préemption relatif à la protection des espaces agricoles ou naturels périurbains, ainsi que de l’action de la SAFER ;
  • Droit de préemption relatif aux fonds artisanaux, aux fonds de commerce et aux baux commerciaux.

1. Un Espace Naturel Sensible est un territoire naturel sensible de grande qualité qu’il est nécessaire de protéger, gérer et ouvrir au public. Il s’agit de sites fragiles ou menacés, définis en fonction de plusieurs critères : richesse environnementale, géologique, paysagère ou encore patrimoniale.

Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Pierre-Hugo Monteil