Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques

En quoi consiste l’obligation d’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels, miniers et technologiques ?

Depuis juin 2006, propriétaires et bailleurs de biens immobiliers ont l’obligation de joindre aux contrats de vente et de location au maximum deux documents :

• un état des risques naturels, miniers et technologiques (selon que le bien soit concerné ou non),
• une déclaration des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre du régime des CATNAT (quelle que soit la localisation du bien) .

Dans quel cas un bien immobilier est-il soumis à l’état des risques ?

Tout bien immobilier loué ou vendu répondant à au moins une des deux conditions suivantes doit faire l’objet d’un état des risques naturels, miniers et technologiques :

• le bien est situé dans une commune ayant un niveau de sismicité supérieur à 2 ;
• le bien est situé dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), miniers (PPRm) ou technologiques (PPRt) prescrit ou approuvé

Qui peut établir l’état des risques naturels, miniers et technologiques ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers nécessitant d’être établis par un professionnel disposant d’une certification (DPE, amiante…), l’ERNMT peut être établi librement par tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier. Toutefois, compte tenu de l’importance des informations qui le caractérisent et des risques qu’il peut faire encourir à celui qui l’établit, il est fortement conseillé d’être assisté par un professionnel rompu à son établissement.

Où trouver les données de référence ?

Les documents cités ci-dessus sont consultables en ligne sur les sites Internet préfectoraux ou auprès des mairies des communes concernées ou bien auprès des préfectures et sous-préfectures du département où se situe le bien.

Quelle est la durée de validité de l’ERNMT ?

A l’exception du cas de la location que nous présentons ci-dessous, l’état des risques possède une durée de validité de 6 mois. En d’autres termes, le diagnostic doit avoir été établi moins de 6 mois avant d’être annexé au contrat de vente ou de location.

L’état des risques doit réunir une autre condition pour être valide : au moment de la signature du contrat, les informations qu’il contient doivent être à jour, au sens où la situation du bien au regard des risques doit être inchangée. En cas de changement, l’ERNMT devra être actualisé.

Le cas d’une vente, donation, partage ou assurance dommage

Si la situation de la commune au regard des risques (Plan de prévention, sismicité ou arrêtés « catastrophe naturelle ») reste inchangée, l’ERNMT doit être réalisé au maximum 6 mois avant le compromis et la signature définitive. Si la situation évolue entre les 2 événements, il doit être actualisé au moment de la signature définitive.

Le cas d’une location

Si la situation de la commune au regard des risques reste inchangée, l’état des risques doit être réalisé au maximum 6 mois avant la signature du bail. Ensuite, il est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d’une entrée différée d’un des colocataires.

Que doit contenir un ERNMT pour être valide ?

Pour que votre diagnostic soit valide, il doit contenir les pièces suivantes :

• L’imprimé ERNMT officiel publié par le ministère chargé de la prévention des risques majeurs,
• La liste des arrêtés « Catastrophe Naturelle » reconnus sur la commune,
• La déclaration de sinistres indemnisés, à remplir et signer,
• L’ensemble des cartographies disponibles permettant la localisation de l’immeuble au regard des différents plans de prévention des risques présents sur la commune.

A noter que le formulaire officiel doit être complété par :

• Le numéro et la date de l’arrêté préfectoral rendant obligatoire l’établissement d’un état des risques sur la commune,
• La liste des Plans de Prévention des Risques Naturels au regard desquels l’immeuble est exposé, ainsi que les risques pris en compte et les éventuelles prescriptions de travaux applicables,
• La liste des Plans de Prévention des Risques Miniers au regard desquels l’immeuble est exposé, ainsi que les risques pris en compte et les éventuelles prescriptions de travaux applicables,
• La liste des Plans de Prévention des Risques Technologiques au regard desquels l’immeuble est exposé, ainsi que les risques pris en compte et les éventuelles prescriptions de travaux applicables,
• La zone sismique caractérisant la commune,
• L’information relative aux sinistres indemnisés ;
• Les réponses aux prescriptions de travaux applicables.

Quelles sont les conséquences en cas de non respect de cette « double » obligation ?

Par conséquent, en cas de manquement à cette obligation, l’acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vice-cachés et demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente ou de location.

L’article 1641 du Code Civil impose au vendeur la garantie des défauts cachés du bien vendu lorsque ces vices :

• rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine,
• diminuent tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il les avait connus.

Quels sont les types de contrats concernés ?

Contrats de vente

• Les promesses unilatérales de vente ou d’achat,
• Les compromis de vente,
• Les contrats de vente,
• Les contrats de Vente en Futur Etat d’Achèvement (VEFA).

Contrats de location

• Les contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »,
• Les locations saisonnières ou de vacances,
• Les locations meublées,
• Les cessions de bail,
• Les baux emphytéotiques.

Donations, échanges et partages

• Les cessions gratuites et échanges, avec ou sans soulte
• Les donations, partages successoraux ou actes assimilés

Construction

• Souscription à l’assurance « dommages ouvrage »

Les types de contrats non concernés ?

• Construction de maison individuelle sans fourniture de terrain,
• Contrats de location non écrits (baux oraux),
• Contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidents,
• Vente de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
• Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation lorsqu’ils sont réalisés au bénéfice des attributaires.

Le zonage sismique national

Le zonage sismique national divise le territoire national en cinq zones de sismicité croissante, en fonction de la probabilité d’occurrence des séismes. L’indice de sismicité est valable à l’échelle nationale et ne fait pas l’objet d’une zonage plus précis.

• Zone 1 de sismicité très faible : l’ERNMT n’est pas obligatoire dans cette zone sauf si le bien est dans le périmètre d’un PPR ;
• Zone 2 de sismicité faible ;
• Zone 3 de sismicité modérée ;
• Zone 4 de sismicité moyenne ;
• Zone 5 de sismicité forte :seuls les départements de la Martinique et de la Guadeloupe sont en zone 5 ;

Les Plans de Prévention des Risques (PPR)

Les Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRn)

Réalisé par l’État en collaboration avec les collectivités locales et en concertation avec les riverains, le PPRn réglemente l’urbanisme et les règles de construction sur la base de la connaissance des risques naturels auxquels une commune est exposée (inondation, mouvement de terrain, feux de forêt,etc.).

Le plan de prévention se matérialise en général par les documents suivants :

• un zonage réglementaire définissant des zones non constructibles, des zones constructibles sous conditions particulières d’aménagements et des zones sans contrainte
• un règlement qui définit pour chaque type de zone les règles d’urbanisme à respecter pour les futures projets de construction.

Les procédures qui valent PPRn

Les procédures suivantes, mises en place avant la loi Barnier de février 1995, valent PPRn :

• les Plans d’exposition aux risques (PER);
• les plans de surfaces submersibles (PSS);
• les périmètres de zonage relevant de l’article R111-3 du code de l’urbanisme ;

Les Plans de Prévention des Risques Miniers (PPRm)

Les PPRm prennent en compte les risques miniers résiduels suite à l’arrêt des exploitations minières. Les risques miniers sont d’ailleurs présent dans l’imprimé ERNMT depuis la réforme de juillet 2013.

Les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRt)

Fondé sur le même principe que le PPRn, il prend en compte les effets thermiques, de surpression et/ou toxiques pouvant être générés par un accident survenu dans une industrie ou activité dite dangereuse. Il est, lui aussi, annexé au plan local d’urbanisme en tant que servitude d’urbanisme.

PPR prescrit, approuvé, appliqué par anticipation : quelles différences ?

La procédure d’élaboration d’un Plan de Prévention des Risques (PPR) se fait en deux phases.

Lors de la première phase, le PPR est prescrit par arrêté par le préfet. Les services de l’Etat en charge des questions de risque majeur étudient les principaux aléas connus sur un territoire donné. A compter de la date de prescription, les zones à risques ne sont pas toujours délimitées et peuvent concerner aussi bien une commune dans sa globalité qu’un territoire plus restreint. L’état se donne, en général 2 à 3 ans pour produire une carte d’aléa qui sera le fondement du projet de zonage réglementaire. Ce zonage fixera ainsi les contraintes de constructibilité applicables sur le territoire de la commune.

Lors de la première phase, le PPR est prescrit par arrêté par le préfet. Les services de l’Etat en charge des questions de risque majeur étudient les principaux aléas connus sur un territoire donné. A compter de la date de prescription, les zones à risques ne sont pas toujours délimitées et peuvent concerner aussi bien une commune dans sa globalité qu’un territoire plus restreint. L’état se donne, en général 2 à 3 ans pour produire une carte d’aléa qui sera le fondement du projet de zonage réglementaire. Ce zonage fixera ainsi les contraintes de constructibilité applicables sur le territoire de la commune.

En cas de danger imminent ou de nombreuses demandes de permis de construire en zone à risque, le PPR peut-être appliqué par anticipation (avant l’enquête publique) afin d’éviter toute nouvelle implantation en zone dangereuse.

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